夫妻一方无权处分房屋致使合同无法履行,另一方是否需共同承担违约责任?

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夫妻一方无权处分房屋导致合同解除，另一方应对返还购房款承担连带责任

👉作者：唐青林 李舒 张烨  (北京律师)

阅读提示：婚姻关系存续期间夫妻一方擅自出卖共有房屋，导致房屋买卖合同解除，对于买房人返还购房款、支付违约金、赔偿房屋差价损失等诉求，无过错的另一方是否应承担连带责任？本文引用的案例中法院认定夫妻一方无权处分房屋所得款项仍为夫妻共同财产，最终判决夫妻双方就返还已付购房款承担连带责任，而因合同解除导致的其他违约责任，则由无权处分一方自行承担。

相关法律规定

《合同法》

第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）的补充规定》

第二十四条第一款  债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。

案情简介

一、张某与池某系夫妻关系，涉诉房屋系夫妻共同财产，登记在池某名下。2012年5月25日池某在张某不知情的情况下与闫赛签订买卖协议，将涉诉房屋卖与闫赛，约定房屋价款为75万元，并约定如池某不将房屋卖与闫赛，则应当支付闫赛房屋价款的20%作为违约金。

二、合同签订后，闫赛分别于2012年5月25日、10月12日和10月15日向池某支付购房款202922元、10000元、537078元，共计75万元，其中537078元由闫赛为池某及张某偿还抵押贷款。

三、2012年11月12日，闫赛办理房屋过户手续时，张某提出对该房屋的异议登记导致过户手续未能办理。闫赛遂向法院提起诉讼，请求解除房屋买卖合同，要求池某返还购房款75万元、支付违约金15万元、赔偿房屋差价损失60万元，并要求张某与池某共同承担责任。

四、北京市延庆县人民法院一审判决解除池某与闫赛的房屋买卖合同，池某返还购房款75万元、支付违约金15万元并赔偿房屋差价损失60万元，张某对购房款75万元中的537078元负连带给付义务。

五、张某不服一审判决，上诉至北京市一中院，认为房屋买卖行为产生于张某与池某分居期间，且张某已于2012年1月4日还贷40万，剩余贷款仅9.5万元，因此请求改判张某对于未还贷款9.5万元与池某承担连带责任。

六、北京市一中院经审理认为，池某对于售房款的使用情况并不改变售房款的共有性质，因此本案中不应以款项用途为标准对张某与池某对外负有的返还义务进行区分，最终判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

池某擅自出卖夫妻共同财产的行为属于无权处分，其与闫赛签订的买卖合同虽为有效合同，但合同目的已无法实现，池某应当对此承担违约责任。

本案的争议焦点在于违约责任是否应当由张某与池某共同承担。本案中涉案房屋为夫妻共同财产，池某在夫妻关系存续期间于闫赛签订买卖合同并由此获得75万元购房款，该笔款项应为夫妻共同财产，因此，池某应当就该75万元与张某承担连带还款责任。

至于因合同不能履行而产生的违约金、房屋差价损失等其他违约责任，因其产生是由于池某擅自处分房产的个人行为，张某对此并不知情，其也并非买卖合同的一方主体，因此张某对这部分债务不承担责任。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、夫妻一方无权处分共有房屋导致房屋买卖合同解除，另一方应就返还购房款承担连带责任。此时应当注意区分返还购房款与违约金、房屋差价损失等其他违约责任，因后者是由于无权处分一方的个人行为导致，无过错的另一方无需就该部分承担连带责任。

2、夫妻一方在婚姻关系存续期间无权处分共有房屋所得房款为夫妻共同财产，无权处分一方对房款的实际用途不改变其共有性质，即便该行为发生在分居后且另一方对此不知情也不能对抗买房人的权利，另一方仅可在离婚诉讼中就夫妻债务分担问题另行主张。

法院判决

本院认为：已发生法律效力的民事判决书确认，池×与闫赛就涉诉房屋签订的买卖合同为有效合同。因池×擅自处分夫妻共同财产，欠缺对于涉案房屋的处分权，导致闫赛无法实现其合同目的。池×对此应当承担违约责任。张×所持买卖合同无效，池×应承担缔约过失责任的上诉理由与生效裁判文书的认定相矛盾，本院不予采纳。

池×与闫赛签订房屋买卖合同系池×单方处分夫妻共同财产的行为，因其不具备处分权导致合同无法继续履行，闫赛因无法实现合同目的，主张解除于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因涉案房屋为夫妻共同财产，池×系在与张×夫妻关系存续期间签订买卖合同，在合同发生效力后，池×收取的75万元购房款系涉案房屋的对价，应为夫妻共同财产，池×负有将房屋所有权转移登记至闫赛名下的义务。现买卖合同解除，尚未履行的合同义务归于消灭，池×与张×对于涉案房屋的权利恢复到原有状态，对于已经履行的部分应当恢复原状，故闫赛有权主张返还已经支付的75万元房款，张×及池×作为涉案房屋及售房款的共有权人，对闫赛负有连带返还义务。

闫赛接受池×的指示，将部分房款转入池×的贷款账户的行为系其支付房款的一种方式，本质为池×对于售房款用途的支配。池×对于售房款的使用情况并不改变售房款的共有性质，故不应以款项用途为标准对张×与池×对外负有的返还义务进行区分。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。因闫赛未提出上诉，故本院对于一审法院的该项判决结果予以维持。售房款项实际用途以及张×关于其对与池×分居后发生的债务不知情的抗辩意见仅影响夫妻之间债权债务的分割，不能对抗闫赛的权利。故对张×所持其仅对9.5万元贷款承担连带责任的上诉请求，本院不予支持。张×可就夫妻债务分担问题另行主张。

关于闫赛所主张的其他违约责任问题，本院认为，根据婚姻法之相关规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。现池×与闫赛签订房屋买卖合同系池×擅自处分夫妻共同财产的个人行为，该行为违反了法律规定。买卖合同无法继续履行系由于池×违反法律规定，以及张×保护自身权利的正当行为所致，张×对于买卖合同的签订不知情，对于违约责任的产生亦不存在过错。故因合同不能履行而产生的其他违约责任之债务，为池×的个人债务，由池×个人负责清偿。现池×明确认可闫赛所主张的违约金、利息损失、房屋差价损失、中介费损失及具体数额，系其处分自己的民事权利的行为，一审法院对此处理正确，本院予以维持。张×所持闫赛主张的违约金、利息损失、差价损失均不应支持的上诉请求于法无据，本院不予支持。

就张×上诉提出的诉讼地位问题，本院认为，本案系闫赛认为池×构成根本违约，其无法实现合同目的而主张解除合同并由池×、张×承担相应法律责任的诉讼，张×在本案中不存在独立的诉讼主张，故其所持其为有独立请求权第三人的上诉理由于法无据，张×对于闫赛的诉讼请求所作抗辩，不能对抗池×处分自身实体权利行为的效力，一审法院审理程序并无不当。

案件来源

闫赛等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院(2014)一中民终字第02011号]

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主编简介

唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》、《企业家刑事法律风险防范》、《公司保卫战》、《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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